Depuis 2003, un diagnostic multicritère et pluridisciplinaire approfondi a été réalisé afin de prendre la mesure de la complexité urbaine de Nice. Ce diagnostic s’inscrit dans le cadre des principes établis par la loi Solidarité et Renouvellement Urbains et s’accompagne d’un " Etat Initial de l’Environnement " faisant état du " profil environnemental " de la commune. Il permet notamment d’en appréhender les forces et faiblesses au niveau de l’environnement dans un souci de développement durable.

Le diagnostic, au sens large du terme, est donc fondé sur les principaux documents de cadrage supracommunaux et communaux existants comme la Directive Territoriale d’Aménagement des Alpes Maritimes, le Projet d’Agglomération, le Programme Local de l’Habitat communautaire ou encore le Schéma Directeur d’Urbanisme de Nice de 1996, mis à jour en 2004 et la charte de l’environnement communale.

Un ensemble d’études thématiques et spatiales complémentaires a également été réalisé en déclinaison des objectifs définis par la délibération du Conseil Municipal du 27 juin 2002 prescrivant l’élaboration du P.L.U.. Elles concernent plus particulièrement du point de vue thématique l’évolution socio-démographique, le logement et du point de vue spatial le secteur des collines niçoises, les espaces de transition entre les collines et la ville centre, le littoral, les quartiers traversés par la ligne n°1 du tramway...

L’ensemble de ce travail a permis d’établir un état des lieux - diagnostic de la commune et de dégager des enjeux, base de travail du P.A.D.D. Dans un souci de " diagnostic partagé ", il a été présenté et discuté avec les principaux acteurs publics de l’aménagement du territoire compétents en la matière, lors de réunions de travail ou de réunions plus officielles, telle que celle des " Personnes Publiques Associées " relatives à la procédure du P.L.U.. Les différents avis sur son contenu ont été recueillis et intégrés. Il a également fait l’objet de réunions publiques dans le cadre de la concertation du P.L.U. organisée dans le cadre de l’article L.300-2 du code de l’urbanisme. Ces réunions, accompagnées d’expositions au Forum de l’Urbanisme et de l’Architecture ainsi que dans les mairies annexes, ont été complétées par un questionnaire visant à recueillir l’avis de la population sur certaines thématiques. Les " cahiers du P.L.U. ", bulletins d’information à l’attention de la population ont fait état, en parallèle, de l’avancement de l’étude et des différentes thématiques étudiées.

Voici les principales conclusions de ce travail.

Le territoire de Nice, d’une superficie de 7.192 hectares, présente une géographie caractéristique de plate forme alpine se jetant dans la mer. Ses collines qui couvrent les 2/3 du territoire et cernent les plaines du Var et du Paillon présentent un paysage qui, avec la baie des Anges, caractérise l’image de marque propre à Nice.
Le " paysage- mosaïque " est une des valeurs essentielles de Nice ; il va des paysages les plus urbains aux plus " ruraux ".

Ainsi, la ville de Nice, 5ème ville de France par le poids de sa population (339.000 habitants, estimation INSEE 2004), présente t-elle les caractéristiques d’une ville dense, riche de sites naturels et de monuments historiques protégés. Elle s’est constituée à partir et autour de la colline du château, donnant lieu à une ville de type médiéval, aujourd’hui protégée au titre du secteur sauvegardé du vieux Nice. Elle s’est ensuite développée au delà du Paillon, au XIX° siècle, selon un plan dit " régulateur ", le " Consiglio d’Ornato ". Celui-ci a organisé la trame des voies et des îlots des quartiers allant " des Musiciens " jusqu’au Port. Ces quartiers présentent une grande qualité architecturale, urbaine et paysagère.

Avec l’arrivée du chemin de fer en 1864 et le développement du tourisme hivernal, la Ville de Nice s’est développée vers le Nord, ainsi que dans la vallée du Paillon. Ce n’est qu’après la seconde guerre mondiale que la ville a connu une " explosion " urbaine. Elle s’est développée vers l’Ouest colonisant les collines. Celles-ci ont été investies par un habitat collectif sur les premiers éperons collinaires proches du littoral. Vers l’intérieur, l’habitat individuel s’égrène le long des routes de crêtes ou des fonds de vallons. A mesure que l’on pénètre dans les collines, bois et forêts dominent, notamment sur les versants. Exception notable pour une grande ville française, Nice possède encore, dans ses limites communales, une agriculture productive sur deux sites principaux : la plaine du Var (horticulture, maraîchage) et les collines principalement sur le territoire de Bellet qui bénéficient d’un classement viticole A.O.C.

Cette géographie particulière, à la fois force et faiblesse du territoire, a fortement induit le développement urbain et l’économie locale. Elle implique également de prendre en compte et de maîtriser un certain nombre de risques essentiellement naturels.

Aujourd’hui, la quasi-totalité des espaces aisément urbanisables ont été investis. L’offre foncière n’est plus extensible et la ville doit faire face à une problématique difficile à résoudre de développement maîtrisé, visant à conserver un équilibre entre " préserver, reconquérir et développer ".

A l’instar de toutes les communes de la Côte d’Azur, Nice est  concernée par le risque sismique. Elle est classée en zone sismique II (moyenne). Si le risque technologique est peu présent, du fait d’une économie à dominante touristique tertiaire et résidentielle, les risques naturels, eux, impliquent une prévention constante en vue de la meilleure protection possible des personnes et des biens ainsi qu’une gestion maîtrisée du territoire, tant pour les espaces " naturels " qu’urbanisés. Les grands boisements remarquables des collines constituent un atout majeur du cadre de vie niçois, mais ils rendent l’ensemble de cet espace sensible au risque d'incendie. Cela implique, dans un souci de développement durable, de contrôler le " mitage " (la dispersion des habitations). Le risque lié aux mouvements de terrain est également présent sur la commune et plus particulièrement sur les collines. Il se manifeste sous trois formes : chutes de blocs sur les collines calcaires de l’Est, glissements de terrain à La Lauvette, fontis ou effondrements du sous-sol à Cimiez. Ce risque engendre des restrictions du droit de construire dans des sites bien circonscrits. Autre risque majeur : le risque Inondation.
Celui-ci est bien appréhendé pour les fleuves Var et Paillon, au régime torrentiel. Ils font en effet l’objet d’un Plan de Prévention du Risque Inondation (P.P.R.I.). Le réseau secondaire hydrographique des collines fait l’objet d’études visant à mieux appréhender le risque et ainsi prévenir les crues et protéger la population et les biens.

L’économie niçoise est une économie à dominante tertiaire fortement fondée sur le tourisme, mais aussi, plus récemment, sur les hautes technologies et les services aux entreprises et à la personne. Préfecture des Alpes Maritimes, Nice joue également un rôle central de pôle administratif. Elle possède également un équipement hospitalier d’envergure.

Si la Ville de Nice bénéficie d’un certain nombre d’atouts, elle doit cependant renforcer son image au sein de l’agglomération en développant des projets tant urbains que culturels et scientifiques. Ces derniers seraient susceptibles d’engendrer une dynamique économique stable permettant d’attirer les investisseurs, notamment internationaux, sensibles à la notoriété d’une ville. Certains indicateurs montrent aujourd’hui que toutes les conditions d’attractivité de la ville ne sont plus réunies tant pour les entreprises, tous secteurs confondus, que pour les habitants travaillant dans la région ou ayant un projet de mobilité. Ce constat, partagé par un grand nombre d’acteurs du développement économique, a un impact immédiat en terme d’aménagement, car il concerne tant le logement que les déplacements (notamment entre le domicile et le travail), le devenir des zones d’activités, la répartition des équipements et la mise en valeur du cadre de vie.

Aujourd’hui, les atouts la Ville de Nice en matière de développement économique sont les suivants :

 Un tissu économique à dominante tertiaire mais cependant diversifié, reposant sur un tissu dense de PME ; 

 Un aéroport offrant une accessibilité aérienne à l’échelle européenne et internationale (Europe du Nord et U.S.A) et présentant un potentiel de développement économique et urbain autour de cette infrastructure; 

 Des zones d’activités intercommunales émergentes (Arénas, Méridia, Lingostière) ; 

 Un potentiel de développement dans les quartiers Est grâce à la reconversion de terrains actuellement en friche ; 

 Un pôle " santé " actif se développant autour du Centre Hospitalier Universitaire ; 

 Un tourisme de luxe et d’affaires complémentaire du tourisme balnéaire plus classique lié au littoral méditerranéen ; 

 Un environnement de qualité et des sites culturels et muséaux nombreux et regroupés.

Cependant, depuis la dernière décennie, les acteurs du développement économique s’accordent à constater :

 Une création d’emplois plus faible que dans les principales grandes villes françaises ( 41% d’actifs, 11 % de la population active est au chômage) ; 

 Une moindre attractivité de Nice, comme de la Côte d’Azur, tant au niveau de l’apport de population extérieure que d’implantation de nouvelles entreprises ; 

 Une tension du marché foncier et immobilier rendant difficile la satisfaction des besoins en logements et par interaction l’implantation d’entreprises ; 

 Un revenu par habitant élevé, mais caractérisé par des disparités marquées entre les ménages ;

 La nécessité de soutenir la diversité tant du tissu économique, notamment dans la Plaine du Var et les Quartiers Est, que de l’offre de logements pour les actifs toutes catégories confondues.

Si Nice a connu une forte croissance démographique depuis l’après guerre, sa population, à l’image des grandes villes françaises, a vieilli (29.5% de + de 60 ans). Les conditions de sa stabilisation restent d’actualité car entre le dernier recensement de la population effectué par l’INSSE en 1999 et la dernière estimation en date de 2004, Nice a perdu environ 3.700 habitants (342.738 habitants en 1999 / 339.000 en 2004, source INSEE). Cependant, les disparités d’évolution de la population sur le territoire sont notables : les collines niçoises ont été plus attractives lors de la dernière décennie que le centre-ville. Ce dernier demeure attractif, notamment pour les touristes, mais le coût du logement y reste élevé et l’accès aux grands logements pour les familles demeure problématique.

La question de la satisfaction de l’offre en logements est une question récurrente et délicate. Ainsi, le parc de logements niçois est très diversifié. Il est globalement composé d’un parc ancien, aux qualités architecturales indéniables mais au niveau de confort disparate. Le parc récent, aux caractéristiques résidentielles, s’est développé essentiellement dans les quartiers Ouest et les collines attirant ainsi les familles.

En 1999, le parc total de logements à Nice comptait près de 211.972 logements dont 164 910 résidences principales (77,8%), 17 599 résidences secondaires (9,2%) et 27 542 logements vacants (13%, ). A ces chiffres, il convient de rajouter 1.921 logements occasionnels (logements ou pièces utilisées pour raisons professionnelles). Le nombre moyen de personnes par logement (résidence principale) était de 2.07 en 1999.

Le parc de résidences principales est essentiellement composé de logements en immeubles collectifs. Leur taille moyenne est de 3 pièces et leur niveau de confort s’avère être hétéroclite notamment en centre-ville. Les résidences secondaires (9,2%) concernent des logements de plus petite taille. Elles sont localisées sur les sites touristiques les plus attractifs, littoral et monts proches.

Avec près de 165.000 résidences principales pour 342.738 habitants, le parc de logements peut être considéré comme quantitativement suffisant au regard des besoins de la population, mais qualitativement, il est peu en rapport avec la demande notamment des familles. En effet, les besoins de la population résidente ne correspondent pas totalement à la structure d’un parc ancien, majoritairement composé de petites et moyennes surfaces (2 et 3 pièces). Le nombre important de logements inoccupés et la présence de résidences secondaires constituent un handicap supplémentaire à la satisfaction des besoins.

L’évolution à la hausse du marché immobilier a pour conséquence qu’une partie de la population rencontre des difficultés à se loger du fait de la distorsion connue avec le pouvoir d’achat des familles. La pénurie de grands logements engendre, dans certains quartiers, une sur-occupation des résidences principales. Le parcours traditionnel du logement (locatif privé ou social vers accession à la propriété) en est ainsi freiné à l’image de la situation des grandes villes de France. Une partie des ménages ne peut " sortir " du parc social public ou réside dans des logements dont la taille est inférieure à leurs besoins.

Les besoins en logements identifiés dans le Programme Local de l’Habitat intercommunal résultent de l’évolution démographique et des structures familiales ainsi que du déficit en logements sociaux à Nice. En effet, le parc social souffre d’un manque de rotation en son sein et du surcoût foncier rendant difficile l’acquisition du foncier pour les opérateurs de logement social. Cependant, on peut souligner que la production de logements sociaux (20.581 logements) a augmenté à Nice de 39,5% depuis 1995, dans un contexte où la loi S.R.U. préconise un quota de logements sociaux à atteindre de 20%. Les préconisations du PLH intercommunal impliquent la poursuite de l’effort de production de programmes de logements sociaux par la Ville en cohérence avec la politique de logement coordonnée à l’échelle de l’agglomération.

Parallèlement, afin d’exploiter le potentiel d’offre que représente le parc de logements inoccupés, des actions publiques sont initiées par la Ville ou le Conseil Général (O.P.A.H. " logements vacants ") afin d’inciter les propriétaires à louer ou relouer leur bien avec des loyers encadrés (loyers dits conventionnés) favorables aux actifs ou aux étudiants (27 000 étudiants en 2003).

La géographie de Nice constitue également une contrainte forte pour les déplacements qui, aujourd’hui s’effectuent majoritairement en voiture. Si le réseau de voiries est hiérarchisé selon sa destination, il connaît une saturation en plaine du fait de la difficulté à trouver des itinéraires alternatifs et de la nécessité de développer, en contrepoids, un réseau de transports en commun performant.

Le réseau de voiries se caractérise par un maillage de voies dites " de circulation rapide " permettant les déplacements intercommunaux (RN 202, A8, voie Mathis), de voies inter-quartiers dont la continuité est cependant interrompue au niveau du réseau des voies collinaires compte tenu de la topographie. Etant à l’origine d’anciens chemins ruraux, ces voies étroites se localisent en ligne de crêtes ou en fond de vallons, selon une direction majoritairement Nord Sud, amenant le trafic vers la plaine où il se concentre. Les liaisons Est Ouest, rares, y sont difficiles à établir compte tenu de la topographie sauf à édifier des ouvrages lourds et coûteux.

Les premières études du Plan des Déplacements Urbains de l’agglomération, actuellement en cours d’élaboration, soulignent la complexité à trouver des alternatives aux itinéraires littoraux de déplacements en voiture, engendrant un ensemble de nuisances qui incite au développement des transports en commun. Celui-ci constitue une priorité de la politique de déplacements par le biais de la restructuration du réseau de bus, des réflexions sur le développement d’un réseau de tramway dont la mise en chantier de la première ligne constitue le point de départ de la réorganisation du réseau de TER. La problématique des déplacements sur les collines nécessite une remise à niveau afin de répondre au mieux aux besoins actuels des habitants.

Parallèlement les aménagements des espaces publics visent à encourager les déplacements de proximité à pied et en deux roues, notamment à vélo.

En terme d’équipements, Nice, ville centre de l’agglomération, se doit d’assurer un certain nombre de services à sa population, mais aussi à celle des communes avoisinantes en terme d’équipements culturels, sportifs, scolaires, universitaires et sanitaires. A l’échelle des quartiers, la Ville a élaboré un plan de construction de nouveaux équipements socio-culturels et a engagé un programme de modernisation du patrimoine scolaire. Au niveau universitaire, le projet de Saint Jean d’Angely constitue un projet phare d’intégration d’un campus au sein de la ville au lieu de l’implanter en périphérie.

Le niveau d’équipement communal est majoritairement satisfaisant, cependant les équipements sont principalement localisés en centre-ville et sur le littoral. Les collines, qui ont accueilli de nombreuses familles dans la dernière décennie, venant chercher un autre mode et cadre de vie, ne disposent pas du même niveau d’équipements publics, services et commerces de proximité. Il convient d’éviter l’éparpillement des équipements publics sur un territoire trop étendu, pour une gestion économe de l’espace et donc de renforcer les " centralités relais " ou villages et hameaux qui rassemblent l’essentiel des activités de proximité (Saint Antoine de Ginestière, Saint Roman de Bellet, Saint Pancrace, Caucade, Saint Isidore...).

Il s’agit de :

 La prise en compte, de plus en plus précise (au fur et à mesure de l’état d’avancement des connaissances), des risques et nuisances sous l’influence du droit français et de directives européennes (pour le bruit par exemple) ; 

 La nécessité impérative de la préservation et de la mise en valeur du grand paysage et du patrimoine, notamment pour des finalités d’attractivité économique ;

 L’équilibre à trouver dans le domaine de l’habitat entre le logement des actifs et l’accueil de résidents à haut pouvoir d’achat qui participent également à l’économie locale dans un contexte de raréfaction du foncier ; 

 Les défis à relever dans deux secteurs stratégiques qui sont la Plaine du Var et la Vallée du Paillon ; ceci dans le contexte de l’agglomération récente de Nice Côte d’Azur (CANCA).