Le centre ville historique de Nice est constitué du "vieux Nice" protégé dans sa configuration actuelle au titre d’un "Secteur Sauvegardé" et des quartiers issus du plan d’ordonnancement urbain appelé "Consiglio d’Ornato".

Ce dernier a organisé le développement des nouveaux quartiers dans la seconde moitié du XIXème siècle au delà des rives du Paillon (autour de la place Garibaldi et du port, quartier Saint Jean Baptiste…). Il a fixé un certain nombre de règles concernant l’organisation des voies (tracé et gabarit), des îlots, l’implantation des bâtiments visà- vis de l’espace public.

Ces quartiers concentrent un grand nombre de monuments notamment cultuels protégés au titre des "Monuments Historiques " (près de 100 monuments protégés). Audelà de la Gare Thiers, la ville a connu un développement plus spontané.

Les quartiers centraux possèdent de nombreux édifices cultuels ou historiques à l’architecture remarquable (églises, Parc Impérial, Chambre de Commerce...) à protéger.
Par ailleurs, certains coeurs d’îlots et coeurs de quartiers, véritables héritages de l’organisation rurale passée sont également à valoriser et à protéger, tout en permettant leur évolution.

3 axes constituent l’épine dorsale des quartiers centraux nord (bd de Cessole, Bd Raynaud/Gorbella et av. Borriglione). Ils ont chacun un rôle majeur (connexion à l’A8, entrée de ville, desserte du centre-ville, de la gare et de l’université de Valrose, desserte des collines et des bassins d’emplois de l’ouest).
Toutefois, ils sont sujets à de nombreux dysfonctionnements (conflits d’usage entre voiture et transports en commun, stationnement anarchique, circulation piétonne difficile...).
De plus, l’Autoroute Urbaine Sud et la ligne de chemin de fer, créent 2 coupures artificielles générant des problèmes de transit nord/sud et de nombreuses nuisances.

Les espaces publics représentent 30% de la zone centre.
Les grands boulevards, théâtre d’une intense animation (commerces, bars, promenades) sont bordés de bâtiments à l’architecture travaillée. Les ruelles perpendiculaires, plus calmes restent le plus souvent exclusivement résidentielles. Au coeur des voies étroites, des espaces conviviaux pittoresques sont préservés (coeur d’îlots, espaces verts, placettes...). Malgré leur prédominance, ces espaces publics présentent des dysfonctionnements (places remplacées par des carrefours routiers, problèmes d’aménagement...).
De très nombreux parcs et jardins publics et privés constituent des espaces de respiration, notamment le parc de Cimiez qui offre une vue panoramique sur l’ensemble de la ville.

 Le centre (quartiers sud du Paillon et St Etienne) se caractérise par une urbanisation continue, avec une dominance de bâti collectif ; 

 Les grands axes situés plus au nord, sont constitués d’habitat collectif à l’alignement ; 

 Les lotissements sont composés de bâtis individuels s’insérant perpendiculairement aux axes majeurs.

Projet structurant pour la ville, le tramway permettra de renforcer sensiblement la qualité de vie des niçois. Le SDUN a recensé, pour chacun des quartiers traversés par la future ligne de tramway, des enjeux d’accompagnement du projet urbain par le PLU.